Calcul capacité d’emprunt 2026 : simulateur gratuit

Avant de visiter un seul bien, une question conditionne toutes les autres : quel montant une banque acceptera-t-elle de vous prêter. La réponse tient à une règle simple, un taux d'endettement plafonné à 35 % de vos revenus, et à trois paramètres qui font varier le résultat du simple au double.

Le calculateur ci-dessus part de vos revenus nets, retranche vos crédits en cours, applique le plafond réglementaire et convertit la mensualité obtenue en capital empruntable. Il affiche le coût total des intérêts et le budget d'achat une fois votre apport ajouté.

Le résultat donne un ordre de grandeur fiable, pas un accord de prêt. Une banque regarde votre dossier bien au-delà de ce ratio.

D'où vient la règle des 35 %

Ce plafond n'est pas une habitude bancaire mais une norme. Le Haut Conseil de stabilité financière l'a rendue juridiquement contraignante à compter du 1^er janvier 2022, après une période de simple recommandation. Deux limites s'imposent aux banques : un taux d'effort maximal de 35 % des revenus, assurance emprunteur comprise, et une durée de crédit plafonnée à 25 ans.

La durée peut atteindre 27 ans dans deux situations, un achat dans le neuf avec entrée différée dans le logement, ou des travaux représentant au moins 10 % du montant emprunté. Ces deux années supplémentaires correspondent à un différé, pas à un allongement de l'amortissement.

Chaque banque conserve une marge de dérogation de 20 % de sa production trimestrielle, réservée pour l'essentiel à l'acquisition d'une résidence principale. Un dossier légèrement au-dessus de 35 % n'est donc pas mécaniquement refusé, mais il consomme une marge que la banque protège. Les modalités figurent dans la fiche officielle sur le crédit immobilier.

Comment la mensualité devient un capital

Le calcul se fait en deux temps. La mensualité maximale d'abord : vos revenus nets multipliés par 35 %, moins les mensualités de crédits déjà en cours. Pour 3 000 € de revenus sans autre crédit, cela donne 1 050 €.

Cette mensualité se répartit ensuite entre le remboursement du prêt et l'assurance emprunteur, calculée sur le capital emprunté. Sur vingt ans à 3,2 % avec une assurance à 0,34 %, les 1 050 € se décomposent en 999,83 € de crédit et 50,17 € d'assurance, et permettent d'emprunter 177 067 €.

L'assurance pèse plus lourd qu'il n'y paraît. Elle absorbe ici près de 5 % de la mensualité, soit environ 8 500 € de capacité d'emprunt en moins. C'est le poste sur lequel la délégation d'assurance, autorisée par la loi Lemoine, produit les gains les plus rapides.

Le poids de la durée et du taux

Allonger la durée augmente la capacité d'emprunt, mais moins vite qu'on ne l'imagine, et le coût total grimpe fortement.

Passer de vingt à vingt-cinq ans ajoute 28 000 € de capacité, au prix de 27 000 € d'intérêts supplémentaires. Le gain est réel pour un primo-accédant qui vise un bien précis, discutable pour qui cherche seulement à emprunter davantage.

Comparez toujours les offres sur le taux annuel effectif global, qui intègre l'assurance et les frais, et non sur le seul taux nominal. Sa définition officielle précise ce qu'il doit englober. Le taux joue dans le même sens. Un point d'écart, de 3,2 % à 4,2 % sur vingt ans, réduit la capacité d'emprunt d'environ 18 000 €. Les taux indiqués par défaut dans le simulateur sont des ordres de grandeur du marché : remplacez-les par ceux que votre courtier ou votre banque vous annonce.

L'apport et les frais que le prêt ne couvre pas

L'apport s'ajoute à la capacité d'emprunt pour former le budget d'achat, mais il sert d'abord à couvrir ce que la banque ne finance généralement pas. Les frais de notaire représentent 7 à 8 % du prix dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf. S'y ajoutent les frais de dossier, la garantie et, le cas échéant, la commission du courtier.

Sur un achat à 200 000 € dans l'ancien, il faut donc compter environ 15 000 € de frais. Un apport de 50 000 € laisse 35 000 € réellement affectés au prix du bien. Les banques demandent le plus souvent un apport couvrant au minimum ces frais, soit 10 % du montant de l'opération. Un primo-accédant peut réduire cette exigence grâce au prêt à taux zéro, qui vient compléter l'apport sans alourdir la mensualité.

Ce que la banque regarde en plus du ratio

Le taux d'endettement est une condition nécessaire, pas suffisante. Le reste à vivre compte tout autant : ce qui subsiste chaque mois une fois la mensualité payée. Un ménage à 3 000 € qui rembourse 1 050 € conserve 1 950 €, confortable à deux, tendu avec trois enfants. Les banques appliquent leurs propres seuils, souvent autour de 800 € par adulte et 300 € par enfant.

Le saut de charge pèse également. Passer d'un loyer de 700 € à une mensualité de 1 050 € représente une hausse de 350 €, qu'un relevé de compte doit rendre crédible. Une épargne régulière du même ordre pendant les mois précédents constitue le meilleur argument.

Viennent enfin la stabilité professionnelle, un contrat à durée indéterminée hors période d'essai ou trois ans de bilans pour un indépendant, et la tenue des comptes. Un découvert récurrent sur les trois derniers relevés pèse plus lourd qu'un ratio légèrement défavorable. Pour situer vos revenus, notre calculateur de salaire brut en net donne le montant net que la banque retiendra.

Préparer le rendez-vous plutôt que le subir

Arrivez avec trois chiffres calculés à l'avance : votre capacité d'emprunt au taux du marché, la même au taux que la banque vous proposera si vous le connaissez, et votre reste à vivre. Vous conduisez alors la discussion au lieu de découvrir le montant en fin d'entretien.

Faites jouer la concurrence sur l'assurance avant la signature. Une délégation à 0,15 % au lieu de 0,34 % libère près de 30 € de mensualité, soit 5 000 € de capacité d'emprunt supplémentaire, sans changer votre situation d'un euro.

Si votre projet suppose un déménagement ou un changement de région, chiffrez aussi vos futurs trajets avec notre calculateur de frais kilométriques : ils pèsent sur le reste à vivre que la banque examine. Nettoyez enfin votre taux d'endettement avant de déposer un dossier. Solder un crédit à la consommation de 200 € par mois vaut mieux que négocier un quart de point sur le taux : cela restitue directement 34 000 € de capacité d'emprunt dans les conditions de notre exemple.

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