La défiscalisation immobilière offre une opportunité de réduire ses impôts grâce à l’investissement dans l’immobilier, qu’il s’agisse de biens neufs ou anciens. De nombreux dispositifs existent, offrant des réductions fiscales en fonction de critères tels que les conditions de location, la durée d’engagement, ou encore la localisation et le type de bien.
Le gouvernement ajuste régulièrement ces dispositifs pour encourager la construction de logements neufs, la rénovation de l’existant, dynamiser les zones à forte demande, ou promouvoir la transition écologique.
Cet article explore les différentes options de défiscalisation immobilière disponibles en 2024, distinguant entre immobilier neuf et immobilier ancien. Nous aborderons la façon d’interpréter les changements dans ce domaine, choisir le dispositif correspondant à vos besoins et atteindre vos objectifs d’investissement. Enfin, vous découvrirez des astuces essentielles pour réussir votre investissement locatif et maximiser les avantages fiscaux.
Comprendre l’évolution de la défiscalisation immobilière
La défiscalisation immobilière, un secteur en constante mutation, réagit aux orientations gouvernementales, aux dynamiques du marché immobilier et aux exigences fiscales des contribuables. Il est crucial de saisir les dynamiques et les orientations actuelles de la défiscalisation immobilière pour sélectionner le dispositif le plus en phase avec vos ambitions et votre situation personnelle. C’est pourquoi faire appel à un cabinet de gestion de patrimoine comme Agora Finance est indispensable pour faire les bons choix et réussir ses investissements.
Ce guide met en lumière les éléments essentiels pour naviguer dans l’évolution de la défiscalisation immobilière :
L’impact des nouvelles dispositions fiscales sur le choix des investisseurs
Les changements fiscaux de 2024 vont remodeler le domaine de la défiscalisation immobilière en modifiant certains avantages et en ouvrant de nouvelles pistes. La réduction des avantages du dispositif Pinel, par exemple, va diminuer son attrait mais encouragera aussi la diversification des investissements vers d’autres localisations ou types de propriétés. L’introduction de Pinel+ promet une alternative plus flexible et écologique, stimulant la construction de logements respectueux de l’environnement et bénéficiant à un public plus large.
La levée de l’obligation de mise à disposition publique gratuite pour le régime des Monuments Historiques simplifie l’accès à un dispositif particulièrement bénéfique pour les contribuables à fort taux d’imposition.
Les critères de sélection d’un dispositif de défiscalisation efficace
Le choix judicieux d’un dispositif de défiscalisation immobilière repose sur plusieurs critères :
- Le niveau de votre imposition et votre tranche fiscale
- Le budget et le financement de votre projet immobilier
- La rentabilité attendue et la plus-value de votre propriété
- La durée et les modalités de votre engagement locatif
- Les plafonds des niches fiscales
- La fiscalité des loyers et des plus-values à la revente
Il est également vital de mesurer les avantages et inconvénients des différents dispositifs de défiscalisation immobilière, en considérant leurs particularités et risques. Par exemple, Censi-Bouvard séduit par ses réductions fiscales, mais implique la gestion du bien par un tiers, ce qui peut limiter votre contrôle. Le régime LMNP réel, en revanche, permet la déduction des dépenses mais exige une gestion comptable précise.
Les dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier neuf en 2024
Pour ceux qui veulent réduire leurs impôts en investissant dans l’immobilier neuf, plusieurs dispositifs de défiscalisation sont à disposition. Ces options offrent une réduction d’impôt sur le revenu en échange d’un engagement à louer votre bien immobilier neuf.
Les dispositifs de défiscalisation principaux dans l’immobilier neuf pour 2024 comprennent :
Loi Pinel : Mise à jour et conditions d’éligibilité
La loi Pinel est le dispositif phare pour réduire ses impôts, offrant une réduction allant jusqu’à 17,5% du prix d’achat selon la durée de location (6, 9, ou 12 ans). Toutefois, le montant de la réduction est limité à 300 000 euros par an et par foyer fiscal. Pour en bénéficier, il faut :
- Choisir un bien dans une zone éligible (zones A, A bis, et B1).
- Respecter les normes énergétiques (RT 2012 ou label BBC).
- Louer le bien nu comme résidence principale à des locataires dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds.
- Appliquer un loyer inférieur au plafond par zone géographique.
Attention, la réduction via la loi Pinel diminue entre 2023 et 2024, passant à 7,5%, 9% ou 10,5% pour les investissements de 2024.
Dispositif Censi-Bouvard : Avantages pour les résidences de services
Le dispositif Censi-Bouvard permet de réduire ses impôts de 11% du prix d’achat, limité à 300 000 euros par an et par foyer fiscal, en louant le bien meublé pendant 9 ans dans une résidence de services. Ce dispositif offre aussi la possibilité de réduire la TVA sur le prix d’achat. Il est prolongé jusqu’au 31 décembre 2024.
Le dispositif LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : Flexibilité et avantage fiscal
Le dispositif LMNP vous permet de louer votre bien immobilier neuf meublé en profitant d’un régime fiscal avantageux, soit le régime réel, soit le régime micro-BIC qui offre un abattement de 50% sur vos recettes locatives. Pour bénéficier du LMNP, votre bien doit :
- Être loué meublé.
- Servir de résidence principale ou secondaire, non professionnelle.
- Générer moins de 23 000 euros de recettes locatives annuelles, ou moins de 50% de vos revenus globaux.
Le LMNP n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales et peut se combiner avec Censi-Bouvard ou la loi Pinel sous conditions.
Les nouveautés pour la défiscalisation dans l’immobilier ancien en 2024
Pour ceux qui envisagent d’investir dans l’immobilier ancien afin de réduire leurs impôts, de nouveaux dispositifs de défiscalisation immobilière seront disponibles. Ces dispositifs offrent des réductions d’impôt sur le revenu en échange d’un engagement à louer votre bien immobilier ancien rénové.
Découvrez les principaux dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier ancien pour 2024 :
Loi Denormandie : Extension et nouveautés
La loi Denormandie, similaire à la loi Pinel mais dédiée à l’immobilier ancien, permet de réduire vos impôts de 10,5%, 15% ou 17,5% du prix d’achat du bien, selon la durée de location choisie (6, 9 ou 12 ans).
Le montant maximal de réduction est de 300 000 euros par an et par foyer fiscal. Pour bénéficier de ce dispositif, vous devez :
- Situer votre bien dans une commune éligible (communes du plan « Action cœur de ville » ou ayant signé une convention d’opération de revitalisation du territoire).
- Réaliser des travaux d’amélioration représentant au moins 25% du coût total de l’opération.
- Atteindre un niveau de performance énergétique spécifié après travaux.
- Louer le bien nu, à titre de résidence principale, à des locataires respectant certains plafonds de ressources.
- Respecter un plafond de loyer selon la zone géographique.
Ce dispositif est limité par le plafonnement des niches fiscales à 10 000 euros par an. La loi Denormandie est prolongée jusqu’au 31 décembre 2026.
Loi Malraux : Modifications et impact sur les zones concernées
La loi Malraux permet de réduire vos impôts de 22% ou 30% du montant des travaux de restauration, selon la localisation du bien. Le montant des travaux est plafonné à 400 000 euros sur 4 ans. Les conditions de cette loi comprennent :
- Localisation du bien dans une zone éligible (secteur sauvegardé ou ZPPAUP).
- Travaux de restauration complète supervisés par les Architectes des Bâtiments de France.
- Location du bien nu, à titre de résidence principale ou secondaire, pour 9 ans minimum.
- Interdiction de location à un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant.
Non soumise au plafonnement des niches fiscales, la loi Malraux devient particulièrement attrayante pour les contribuables fortement imposés. En 2024, un nouveau périmètre éligible a été ajouté : les quartiers anciens dégradés (QAD).
Régime Monuments Historiques : Ce qui change en 2024
Le régime Monuments Historiques permet la déduction totale des dépenses liées à l’entretien et la restauration de bien immobilier classé ou inscrit au titre des monuments historiques, sans plafond ni durée d’engagement. Les critères d’éligibilité incluent :
- Classification ou inscription du bien au titre des monuments historiques.
- Utilisation du bien loué ou occupé par le propriétaire pour au moins 3 ans après les travaux.
- Conservation du bien pour au moins 15 ans à compter de son acquisition.
Ce régime est exempt du plafonnement des niches fiscales et du plafonnement global des niches fiscales. En 2024, la condition de mise à disposition gratuite du bien au public a été supprimée.
Simulation d’investissement : Un outil indispensable pour choisir le bon dispositif
Réaliser une simulation d’investissement est primordial pour sélectionner le dispositif de défiscalisation adéquat, permettant d’estimer la réduction d’impôt, le rendement locatif, le flux de trésorerie et le potentiel de plus-value. Cet exercice vous aide à peser le pour et le contre des diverses options de défiscalisation immobilière, à évaluer la viabilité de votre projet, à prévoir les risques et à peaufiner votre stratégie de gestion de patrimoine.
Plusieurs outils en ligne facilitent ces simulations. Solliciter l’expertise du meilleur cabinet privé en gestion de patrimoine est également judicieux, ce dernier pouvant vous offrir un accompagnement sur mesure et des solutions personnalisables.
Conclusion
La défiscalisation immobilière s’avère être une stratégie efficace non seulement pour réduire ses impôts, mais aussi pour bâtir son patrimoine immobilier. Une panoplie de dispositifs de défiscalisation est à la disposition des investisseurs, visant à s’adapter à divers profils, types de biens, zones géographiques et objectifs. Ces dispositifs connaissent des ajustements périodiques par le gouvernement, visant à aligner les besoins du marché immobilier avec ceux des contribuables.
Il est crucial de restez à jour sur les nouveautés de la défiscalisation immobilière et de procéder à une comparaison minutieuse des différentes options disponibles, en considérant leurs bénéfices et écueils, spécificités et risques. Pour identifier la méthode de défiscalisation la plus cohérente avec votre situation personnelle et vos aspirations, une simulation d’investissement est recommandée. Cet outil vous aidera à estimer les gains futurs, comme la réduction d’impôt, le rendement locatif, le flux de trésorerie, et la plus-value espérée.
En outre, le recours à un conseiller en gestion de patrimoine peut s’avérer judicieux. Ce professionnel vous apportera son expertise tout au long de votre parcours et vous suggérera des solutions sur mesure.
