Si vous êtes déjà engagé dans la location meublée non professionnelle (LMNP) ou si vous envisagez de vous lancer, vous vous interrogez peut-être sur la nécessité de faire appel à un expert-comptable pour votre comptabilité LMNP.
Le choix d’un comptable LMNP dépend essentiellement du régime fiscal adopté : micro-BIC ou régime réel. Dans cet article, nous détaillons les avantages et les inconvénients associés à chacun de ces régimes et nous abordons également le rôle et le coût d’un expert-comptable spécialisé en LMNP.
Qu’est-ce que le statut LMNP ?
Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) concerne les individus louant des biens immobiliers meublés sans que cela constitue leur activité principale, à l’inverse du statut LMP (loueur en meublé professionnel) qui exige des critères plus exigeants.
Ce statut offre des avantages fiscaux notables, tout en imposant des responsabilités comptables qui varient en fonction du régime fiscal adopté.
Pour être éligible au statut LMNP, il faut :
- Ne pas être enregistré au registre du commerce et des sociétés (RCS) comme loueur professionnel ;
- Ne pas générer plus de 23 000 € de revenus locatifs annuels ou que ces derniers ne constituent pas plus de 50% de l’ensemble des revenus du foyer fiscal.
Le statut LMNP permet de déclarer les revenus locatifs sous les bénéfices industriels et commerciaux (BIC), autorisant ainsi la déduction des charges et des amortissements liés à l’activité de location, réduisant de ce fait les impôts sur le revenu et les prélèvements sociaux.
Régime micro-BIC vs régime réel : choisir sa voie comptable
Le statut LMNP propose deux régimes fiscaux : le micro-BIC et le réel, le choix entre les deux dépendant des recettes annuelles et de la rentabilité du bien.
Le régime micro-BIC, destiné aux LMNP avec des recettes annuelles inférieures à 72 600 € (pour 2024), offre un abattement de 50% sur les revenus locatifs, facilitant ainsi la déclaration fiscale. Cependant, il ne permet pas la déduction des charges réelles ni des amortissements, ce qui peut être désavantageux si le bien génère peu de profits ou si les charges sont élevées.
Le régime réel, applicable aux LMNP dépassant les 72 600 € de recettes annuelles ou choisissant ce régime de manière volontaire, autorise la déduction des charges réelles et des amortissements, diminuant ainsi l’assiette taxable. Ce régime est généralement plus bénéfique que le micro-BIC, car il peut réduire significativement voire annuler l’impôt sur les revenus locatifs sur plusieurs années.
Les obligations de tenue de comptabilité en LMNP
Le régime fiscal choisi détermine les obligations comptables du LMNP. Avec le régime micro-BIC, la comptabilité est allégée : il suffit de déclarer les recettes annuelles via le formulaire 2042 C PRO et de conserver les justificatifs des loyers perçus.
Sous le régime réel, la comptabilité requiert plus de rigueur : il est nécessaire de tenir une comptabilité précise, incluant les dépenses et les recettes annuelles, et de produire les documents suivants :
- Un bilan comptable, synthétisant le patrimoine de l’activité ;
- Un compte de résultat, montrant la différence entre les recettes et les dépenses ;
- Un tableau des amortissements, distribuant la valeur du bien et du mobilier sur leur durée d’utilisation ;
- Un fichier des écritures comptables (FEC), résumant la comptabilité de l’année.
Ces documents doivent être envoyés au service des impôts des entreprises (SIE) avant le 3 mai de chaque année, accompagnés du formulaire 2031 et de ses annexes. Il est recommandé de consulter un expert-comptable pour cette tâche, afin d’éviter des erreurs susceptibles de mener à des pénalités.
L’expert-comptable dans le monde du LMNP : nécessité ou option ?
Si vous avez choisi le statut LMNP avec le régime réel pour votre activité de location meublée, vous vous questionnez peut-être sur l’importance et le coût d’un expert-comptable pour gérer votre comptabilité LMNP. Est-ce vraiment indispensable ?
Dans cet article, nous abordons les avantages et les inconvénients de recourir à un expert-comptable pour vous aider à prendre une décision éclairée.
Quand l’expert-comptable devient-il une nécessité en LMNP ?
Faire appel à un expert-comptable n’est pas systématiquement requis pour les LMNP, sauf dans deux situations spécifiques :
- Lorsque vous choisissez le régime réel normal, applicable si vos recettes annuelles dépassent 238 000 € ou si votre activité est exercée au sein d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés. Vous devez alors faire certifier vos comptes par un expert-comptable et les déposer au greffe du tribunal de commerce.
- Si vous adhérez à un organisme de gestion agréé (OGA), ce qui vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur les frais de comptabilité et d’éviter une majoration de 25% de votre bénéfice imposable. Votre comptabilité doit être confiée à un expert-comptable membre de l’OGA ou agréé par celui-ci.
Dans d’autres circonstances, recourir à comptable LMNP reste une option, vous permettant de choisir entre gérer votre comptabilité LMNP vous-même ou solliciter l’aide d’un professionnel.
Les avantages de travailler avec un expert-comptable pour les LMNP
Les bénéfices de l’accompagnement d’un expert-comptable pour votre comptabilité LMNP sont multiples :
- Économie de temps et d’énergie grâce à la délégation de la tenue de votre comptabilité, l’établissement de votre bilan, la préparation de votre liasse fiscale et la déclaration de vos revenus locatifs.
- Sécurisation de votre comptabilité en évitant les erreurs, omissions ou retards pouvant mener à des pénalités ou un redressement fiscal.
- Optimisation de votre fiscalité grâce aux conseils d’un expert familier avec les spécificités du statut LMNP, vous aidant à sélectionner le régime fiscal le plus avantageux, à calculer vos amortissements, à déduire vos charges et à minimiser votre imposition.
- Accompagnement personnalisé tout au long de votre parcours de loueur en meublé, que ce soit pour la création, le développement, la transmission ou la cessation de votre activité.
Gérer sa comptabilité LMNP seul : risques et limites
Gérer soi-même sa comptabilité LMNP implique une bonne maîtrise des normes comptables et fiscales, une tenue à jour des documents comptables, le respect des échéances et des formalités déclaratives, et la gestion des potentiels contrôles fiscaux. Cette responsabilité peut s’avérer risquée et exigeante.
Si vous décidez de prendre en main votre comptabilité LMNP, soyez particulièrement attentif aux éléments suivants :
- La distinction entre les charges déductibles et non déductibles, susceptible d’erreurs ou d’opportunités d’optimisation fiscale.
- Le calcul des amortissements, devant suivre les règles du plan comptable général et pouvant varier selon la nature et la durée de vie des biens et du mobilier.
- La révision des loyers, devant être conforme au contrat de bail et pouvant influencer le montant des recettes annuelles et le choix du régime fiscal.
- La gestion des travaux, distinguant les dépenses d’entretien et de réparation (déductibles) des dépenses d’amélioration, de reconstruction ou d’agrandissement (non déductibles mais amortissables).
- La cession du bien, entraînant la sortie du statut LMNP et pouvant générer une plus-value imposable ou un déficit reportable.
Si vous n’êtes pas confiant dans votre capacité à assurer ces tâches seul, il est judicieux de solliciter un expert-comptable qui vous garantira une comptabilité LMNP conforme et optimisée.
De l’aide experte sans l’expert-comptable ? Alternatives et solutions
Si vous comprenez l’utilité d’un expert-comptable pour gérer votre comptabilité LMNP mais hésitez à sauter le pas à cause des coûts élevés ou du désir de maintenir un contrôle direct sur votre gestion, rassurez-vous. Il existe des solutions alternatives efficaces pour gérer votre comptabilité LMNP sans recourir à un expert-comptable. Nous vous présentons trois options : les logiciels de comptabilité spécifiques aux LMNP, l’adhésion à un centre de gestion agréé (CGA) et l’utilisation de plateformes en ligne.
Les logiciels de comptabilité dédiés aux LMNP
Ces logiciels sont conçus pour faciliter et automatiser la gestion comptable des biens en LMNP. Ils permettent une saisie simplifiée des données telles que :
- Les recettes annuelles (loyers, remboursements d’assurance, etc.) ;
- Les dépenses annuelles (taxes, intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.) ;
- Les amortissements du bien et du mobilier ;
- La révision des loyers ;
- La gestion des travaux ;
- La cession du bien.
Ces logiciels génèrent également la liasse fiscale et un dossier de gestion, avec des fonctionnalités comme l’importation automatique des revenus Airbnb et le calcul des amortissements. Ils offrent un gain de temps et réduisent les risques d’erreur, en centralisant et archivant les documents de manière sécurisée. Toutefois, ils ne remplacent pas les conseils personnalisés d’un professionnel et requièrent une certaine connaissance des règles comptables et fiscales.
L’adhésion à un centre de gestion agréé (CGA) : avantages et considérations
Les CGA accompagnent les petites entreprises, y compris les LMNP, dans leur gestion et fiscalité. L’adhésion offre plusieurs avantages :
- Exonération de la majoration de 25% sur les bénéfices pour l’impôt sur le revenu ;
- Réduction d’impôt sur les frais de comptabilité et d’adhésion, pouvant atteindre 915 euros ;
- Accompagnement personnalisé et assistance en cas de contrôle fiscal ;
- Information et formation sur les aspects comptables et fiscaux.
Cependant, l’adhésion exige une comptabilité détaillée et le respect des obligations du CGA, avec une cotisation annuelle variable.
Les plateformes en ligne comme solution intermédiaire
Les plateformes en ligne offrent un équilibre entre un logiciel de comptabilité LMNP et un expert-comptable, avec un service de comptabilité en ligne, des conseils et une optimisation fiscale. Elles sont souvent liées à des cabinets d’expertise comptable, assurant la fiabilité des comptes.
- Accès à un logiciel de comptabilité en ligne intuitif et sécurisé ;
- Support d’un expert-comptable dédié pour la gestion comptable et fiscale ;
- Tarifs compétitifs, souvent inférieurs à ceux d’un expert-comptable traditionnel, avec des offres d’essai ;
- Plateforme collaborative pour faciliter les échanges et l’accès aux documents.
Cette option requiert une connexion internet et peut présenter des limites de fonctionnalités ou de personnalisation, ainsi qu’une distance physique avec l’expert-comptable.
Conclusion
Cet article vous a éclairé sur les enjeux et les différentes options de comptabilité LMNP, soulignant l’importance du choix entre le régime micro-BIC et le régime réel pour vos obligations comptables et impacts fiscaux. Vous avez découvert que bien que l’expert-comptable ne soit pas systématiquement requis pour les LMNP, son intervention peut s’avérer précieuse pour économiser du temps, sécuriser vos démarches et optimiser votre situation fiscale.
Nous avons également exploré des alternatives comme les logiciels de comptabilité dédiés, l’adhésion à des centres de gestion agréés, ou l’utilisation de plateformes en ligne.
Il est maintenant temps de sélectionner l’option qui correspond le mieux à vos besoins spécifiques, en prenant en compte votre budget et votre niveau de confiance dans la gestion comptable. Pour un accompagnement sur mesure et une optimisation fiscale poussée, nous vous recommandons de consulter un expert-comptable spécialisé en LMNP. Notre cabinet d’expertise comptable en ligne est à votre disposition pour vous offrir un service de haute qualité à un prix compétitif.
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