Placer son argent permet de le faire fructifier et de se constituer une épargne. Toutefois, pour profiter d’une bonne rentabilité, il est capital de faire des placements variés et fiables. L’immobilier a la réputation d’être un investissement sûr, c’est d’ailleurs le placement privilégié des Français. Cependant, avant de se lancer dans cette aventure, il faut maîtriser le marché, ce qui n’est pas forcément évident au premier abord. Pour éviter toute mauvaise surprise, il est conseillé de se tourner vers une SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier, une solution d’investissement immobilier indirect. Investir en SCPI nécessite bien évidemment d’avoir de l’argent de côté. Si l’investisseur a un budget assez conséquent, l’opération ne posera pas de problème particulier, mais dans le cas où il ne dispose pas de fonds suffisants, l’acquisition peut s’avérer complexe.
Les options de crédit pour financer votre investissement en SCPI
D’une manière générale, le montant minimum réclamé pour l’investissement en SCPI est d’environ 5000 euros. Il s’agit là d’un important budget pour certaines personnes. Mais, comme pour tout investissement, ce montant peut être prélevé à divers endroits. Autrement dit, les fonds à investir peuvent provenir de plusieurs sources.
Voici les 4 options de crédit que vous pouvez envisager pour financer votre investissement en SCPI :
- le financement SCPI au comptant,
- le financement SCPI assurance-vie,
- le financement SCPI démembrement,
- le financement SCPI crédit.
Gardez ceci à l’esprit : on n’investit pas dans une SCPI sur un coup de tête ou en prenant des décisions à la va-vite ! Avant de se lancer, il faut être capable d’identifier les structures performantes qui génèrent les revenus les plus importants. Si vous êtes novice ou débutant, vous aurez du mal à faire un choix parmi la multitude de sociétés qui existe (plus de 200 en France).
Afin de vous guider dans vos choix, il existe une plateforme centrale exclusivement dédiée aux SCPI qui propose des classements des placements collectifs les plus performants du moment. Vous pourrez alors choisir votre entité dans le classement des SCPI cette année afin de gagner du temps et d’avoir l’esprit tranquille. Grâce à la centrale, vous pourrez faire une simulation gratuite de vos investissements et bénéficier de conseils d’experts en fonction de votre profil et de vos besoins. Ces professionnels pourront également vous aider à composer votre portefeuille de SCPI en fonction de votre situation patrimoniale. Ils vous présenteront également les différentes techniques de financement des SCPI.
Le financement SCPI au comptant
Lorsque l’investisseur dispose de fonds nécessaires ou suffisants, il peut alors faire un investissement direct en payant au comptant. Il finance donc l’investissement sur ses fonds propres et cette opération ne nécessite aucun délai. Si vous vous lancez dans cette aventure, vous percevez immédiatement les loyers correspondant au nombre de parts que vous détenez.
Le financement SCPI assurance-vie
Même s’il possède la somme sur son compte courant, l’investisseur peut décider de se passer du financement SCPI au comptant. Dans ce cas, il peut se tourner vers une assurance-vie. Il s’agit d’une technique de financement qui donne les pleins pouvoirs à l’assureur. Ce dernier s’occupe des parts de SCPI et met les loyers à votre disposition dans le contrat assurance-vie. Il prélève les frais de contrat directement sur vos loyers. Notez toutefois que dans cette formule, l’investisseur n’a pas la possibilité d’utiliser l’effet de levier.
Le financement SCPI démembrement
Si aucune des deux options suscitées ne vous plaît, tournez-vous vers une SCPI en démembrement. Cette formule vous permettra de réduire le montant de vos impôts, en souscrivant uniquement à la nue-propriété des parts. De ce fait, vous ne percevrez aucun dividende au départ de l’opération, mais à la fin, vous deviendrez le seul et unique propriétaire. Par conséquent, vous percevrez entièrement les revenus.
Le financement SCPI crédit
Saviez-vous qu’il était possible, en cas de manque de liquidités, de contracter un emprunt pour acquérir des parts de SCPI ? En effet, on peut investir à crédit si les fonds empruntés servent réellement à financer un investissement immobilier locatif. Bien évidemment, la banque étudiera la capacité de remboursement mensuel (lequel dépendra des revenus) de l’investisseur avant d’accorder un prêt. Vous l’aurez compris, l’intérêt de l’emprunt sera déduit des revenus fonciers.
Les avantages et inconvénients du financement à crédit
Le financement de SCPI à crédit est un système très répandu en raison des avantages qu’il offre. Il permet :
- d’investir sans avoir les sous dans son compte bancaire,
- d’optimiser ses revenus,
- de se constituer un patrimoine et de protéger son bien,
- de mutualiser les risques.
En achetant à crédit, vous minimisez les risques, car selon les spécialistes, cette formule est plus bénéfique qu’un achat au comptant. Elle vous donne par ailleurs la possibilité de placer vos liquidités ailleurs.
Lorsqu’on investit à crédit, les intérêts d’emprunt sont déduits des loyers imposables, ce qui diminue la base imposable des revenus locatifs. Cela permet de minorer la fiscalité et par conséquent d’optimiser ses revenus.
La SCPI est une excellente solution pour bénéficier de revenus locatifs réguliers, mais n’oubliez pas que vous pourrez également vous offrir des biens immobiliers en commun avec d’autres investisseurs comme vous. Recourir au crédit est un bon moyen de protéger son patrimoine, car en cas de décès de l’investisseur, c’est son établissement bancaire qui s’occupe du remboursement des mensualités grâce à l’assurance. De leur côté, vos descendants ou héritiers n’auront aucun souci avec la loi puisqu’ils pourront disposer d’un bien entièrement payé.
Lorsqu’un locataire se retrouve dans l’incapacité de payer son loyer, cela peut mettre à mal à l’épargnant qui contracte un emprunt, car le loyer perçu par l’investisseur est censé le rembourser. L’investissement à crédit en SCPI permet justement de vous mettre à l’abri puisque vous réalisez l’opération en commun avec plusieurs autres personnes. Le risque d’impayés est minime parce qu’il ne repose pas sur vous seul.
Vous l’aurez compris, le principal inconvénient de cette formule est le fait d’être contraint de verser les mensualités alors que l’on ne perçoit plus de revenus parce que des locataires ne paient plus le loyer. Il s’agit là d’un risque commun à tous les projets immobiliers.
Évaluez votre capacité d’endettement avant d’investir en SCPI
Les banques ne prêtent pas de l’argent à leurs clients sans se livrer au préalable à une évaluation de leur capacité d’endettement. Il s’agit d’ailleurs d’un facteur clé lors d’un prêt bancaire. Cette démarche permet à l’établissement de déterminer deux éléments fondamentaux : le montant total qu’elle peut vous octroyer et les conditions de remboursement.
En effet, la capacité d’endettement (ou indice de solvabilité) a été mise au point pour prévenir le surendettement des particuliers. Elle représente le montant qu’une personne peut consacrer au remboursement de ses dettes. Pour éviter toute mauvaise surprise, évaluez votre capacité d’endettement avant de vous lancer dans un projet immobilier.
Voici le calcul que vous devez faire : Capacité d’endettement = (charges fixes / revenus fixes) x 100.
Si vous percevez par exemple des revenus fixes mensuels de 2500 euros et que vos charges sont estimées à 1000 euros, alors votre taux d’endettement est de 40 %.
Les banques estiment qu’un particulier ne peut atteindre un pourcentage maximum de 35 %. Vous trouverez en ligne des simulateurs qui vous aideront à calculer aisément votre capacité d’endettement.
Comment comparer les différentes offres de prêt ?
Comme nous l’avons mentionné, avant de se lancer dans un projet immobilier, il faut réfléchir à tête reposée et ne pas se précipiter. Si vous souhaitez investir à crédit dans une SCPI, le premier réflexe à avoir est de comparer les offres de prêt. La plupart des gens considèrent le taux d’intérêt bancaire comme le principal élément à prendre en compte dans une telle opération, pourtant il n’est pas le seul. Vous devez également vous appuyer sur d’autres paramètres tels que le montant de l’assurance emprunteur (qui représente environ 1 % du coût de l’opération) et les frais annexes.
En effet, c’est le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui permet de comparer les offres de deux ou plusieurs établissements bancaires. Cette information doit obligatoirement être communiquée aux clients lorsque ces derniers reçoivent une proposition de crédit.